Q1土地

Q1土地單季三年新低量,「這兩類」成新興戰場

戴德梁行2022年3月31日舉辦2022年Q2房市展望預測記者會指出,2022年第一季台北市A級辦公大樓空置率為4.2%,較上季微幅上升0.1個百分點。其中以西區上升0.8個百分點為最多,敦北民生區上升0.5個百分點次之;然南京松江區下降0.9個百分點,空置率僅0.2%。

辦公大樓空置率持平 區域間互有消長

隨國內外疫情逐漸降溫,居家工作告一段落,企業也紛紛啟動返回辦公室政策,需求持穩,全市平均租金為每月每坪2,620元。信義區辦公大樓租金緩漲,以每月每坪3,220元為最高,敦南區每月每坪2,420元次之。展望未來2年將投入市場之辦公新供給,僅有富邦A25,預計於2023年問市。短期內在核心區供給仍不足支應需求之情形下,租戶評估轉向外圍新興南港辦公商圈。另後疫情時代,因應工作型態改變,放大辦公室公共空間,封閉固定與開放流動的靈活彈性辦公室規劃蔚為潮流。

迎合民生需求 超商冷凍生鮮商機增溫

隨著疫苗覆蓋率提高,再加上適逢農曆春節採購潮,帶動零售業營業額提升。統計至2022年1月,綜合商品零售業營業額年增9.1%;超級市場、量販店營業額順應春節採購高峰,呈現雙數位成長,分別年增17.1%、12.5% ;百貨公司營業額則年增6.6%;便利商店營業額年增5.9%。各商圈空置幾近持平,進駐商家更迭遞補,各商圈業種逐漸洗牌。部分連鎖保養品、服飾店退出忠孝商圈,藥妝店及夾娃娃機店陸續進駐,空置率來到16.9%,上升1.9個百分點。中山南京商圈本季空置率維持7.2%,除連鎖西裝服飾店「青山洋服」退出台灣市場,特賣會及餐飲業者陸續進駐。連鎖藥妝店則持續撤出西門商圈,部分房東採分租去化店面,吸引小單位商家進駐,空置率微幅下降至21.1%。

因應疫情延伸的生鮮及輕自煮需求提升,無印良品美麗華旗艦店首次推出50坪生鮮蔬果食品專區;全家「FamiSuper選品超市店」在忠孝商圈亮相,以15坪面積超市專區滿足生鮮蔬果的採買需求;7-ELEVEN推出「OPEN NOW」快超市概念店,擴增生鮮及冷凍品項,超商逐漸超市化帶動商機。

央行宣布升息  壽險業出價彈性限縮

本季投資市場交易額為335億元,與2021年第一季締造歷史紀錄相比減少28%。看好市場前景,壽險業砸重金購買投資性不動產,投資金額達213.5億元,佔比64%,其中中國人壽以120.5億及32億分別購入台中豐邑市政核心大樓及台北潤泰金融大樓,前者創下台中市史上最高單筆交易金額,另有全球人壽以58億元打包新竹國賓大飯店等三棟複合商業大樓。因台北核心區投資標的難覓,買家轉向台中,致躍升為投資熱區。另以產品觀之,科技業持續購置自用廠辦大樓及廠房,惟交易規模不大,均在新台幣10億元以下。

由壽險業大舉買下商用不動產觀之,其看好市場發展前景,尤其鎖定精華區收益穩定之產品,然央行於3月17日宣布升息1碼,將影響壽險業購置不動產出價彈性,惟利率仍處在歷史相對低點,預期資金仍將保有動能,伺機而動。

土地單季交易量三年新低  捷運土開及公辦都更成新興戰場

根據戴德梁行統計,2022年第一季土地交易量僅新台幣455億元,為近三年單季最低成交量。戴德梁行表示,2022年第一季的工業土地交易量依然穩定,商業土地供給則大幅減少,住宅土地亦低於近三年之單季平均交易量。目前看來第二季並無大規模公有土地釋出,因此泰豐中壢舊廠的2.69萬坪住宅土地、1.72萬坪工商綜合區土地及三重集賢路的2千坪土地將是第二季最具指標性的標售戰場。

戴德梁行表示,雖然2022年才走過第一季,但從央行2021年四度實施房地選擇性信用管制,2022年3月再宣布升息,已能明確感受到2022年土地交易市場周遭的冷空氣,儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房,但對中小型建商而言,2022年要取得土地之難度將更高。

戴德梁行分析,2022年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策,同時亦承受著人工、建材成本持續上漲的壓力,加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲,整體而言無讓利空間,房價無下跌條件。對於資本雄厚的大型建商而言,緊縮土地貸款成數或升息一兩碼或許影響不大,獵地趨勢仍將持續,但出手前之評估將更趨謹慎,預估2022年土地交易量將明顯下滑。

面對土地取得日益艱難的窘境,戴德梁行指出,參與捷運土開及公辦都更將是開發商另闢新興戰場的絕佳途徑。包括捷運萬大線及新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發。另外公辦都更案,如台北車站特定專用區E1E2街廓及台大紹興南街基地再生計畫等,捷運土地開發及公辦都更,免除購地成本,將是2022年開發商角逐的戰場。

資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導

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