「房地產投資分析」原來買房子要付這些費用

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房地產投資與市場分析: 理論與實務(上篇: 房地產投資分析)

房地產投資與市場分析: 理論與實務(中篇: 房地產市場分析)

張金鶚教授是少數沒有利益色彩、願為專業發聲的台灣房市的良心者,他所著作的「房地產投資死與市場分析」套書,是我個人認為在台灣的眾多房地產相關書籍中,不論是專業嚴謹度、立論客觀性與思維的廣度與高度,皆屬於我心中第一名的地位,這本張老師的書沒有那些房仲業「賣藥郎中」者所出的書那麼的私心自用,也沒有新聞記者所寫的那麼膚淺不具深度。

本套書分成上中下三冊,上冊是:「房地產投資分析」,中冊是:「房地產市場分析」,下冊是:「房地產財務分析」;這本書讀起來不太輕鬆,而我也非這方面的行家,所以我儘可能地用一種「班長抄筆記」的角度來寫這幾本書的「心得」。

2、交易費用高

投資房地產的第二個缺點便是交易費用,這些費用包含了兩大類,一是費用類,像仲介手續費,一般而言賣方按照成交價的百分之三到五,買方付出成交價的百分之一到二,仲介費率相當混亂,除了參考市場是屬於買方市場還是賣方市場外,還要看物件的價金與市場接受度,高單價的豪宅就可以簽到比較低的仲介費率,若是脫手不易的小套房或低總價的物件,當然就不容易爭取到低的手續費率;此外若是2001-2005當年的買方市場氛圍,買屋的仲介費只要1%,甚至於當年我還簽到買兩間房子就退半佣的條件呢,只是到了2007年以後,漸漸地不再是買方市場了,買方要付的仲介費就不再是1%,有一些仲介商已經拉高到2%。

第二項費用是代書費用,代書費用當中當然包括了許多政府的規費與向銀行貸款的各種開支在裡頭,如房屋與土地的移轉費用、他項權利的設定費用(如果有貸款的話)、房屋與土地的印花稅、付給銀行的信用查詢費、鑑價費、火險、地震險、信用保險…..收費標準不一,但以一棟北市市價1000萬,公告現值700萬的房屋來說,你買進這樣的房子,上述要付給代書或代書代辦的費用,三到五萬塊是跑不掉了。

除了費用以外還有稅捐,第一個是契稅,第二個是增值稅,前者由買方負擔後者由賣方負擔,買賣土地的契稅稅率是6%,也就是申報契稅金額(房屋課稅現值=房屋公告現值扣掉免稅額)的6%,而建物的部份的稅率則是1.2-3%不等。所以土地持分越高者就必須繳越多的契稅,無論如何,以台北市十多年三十來坪的大樓來算,契稅至少要差兩萬到三萬,豪宅級的契稅差不多要六到八萬,不過,透天別墅的契稅可就數倍於此了。

所以,如果你現在買進台北市一棟一千萬的中古電梯大樓,你必須要付擔10-20萬的仲介費,代書費拉拉雜雜要付個3-5萬,契稅要付個3萬,換句話說,你必須額外付出一坪的房價來支付買屋成本。

3、管理維護麻煩

許多朋友嚮往一些包租公包租婆,天真的投資人只會拿出計算機計算租金報酬率與銀行利息間的差額,但往往忽略了許多沉沒成本,如自備款的機會成本、如房屋修繕與維護費用、空置時期的租金損失、管理成本與時間損耗以及招租的成本,當自有住宅比率逼近九成的今天,房東比房客多的時代,包租公與包租婆的投資漸漸得要邁入專業化,你必需隨時應付房客修膳的要求,你必需要有專業的水電雜工的背景或合作團隊,你必須比其他房東更快找到房客,以及你還要有催收遲繳房租的能力,如果,投資人具有這樣的專業與時間,或許包租公與包租婆這生意可以試一下,倘若你只是一個普通的上班族,有一點閒錢然後坐在辦公室聽那些漂亮的房屋廣告後就心動地想要嘗試的話,我奉勸你一句話:天下沒有不勞而獲的事物….

記著:「投資不是不勞而獲的玩意!」

4、房地產貶值

張老師的第四個投資房地產的缺點是「房地產可能會貶值」,天啊!怎麼沒人告訴我們這件事呢?那些很像希特勒的建設公司老闆不是天天在媒體告訴我們:「今天不買明天就會後悔!」那些長的很像動物星球頻道的明星臉的房仲業者告訴我們:「對!房地產當然會跌,但是…我賣的這一間一定會漲!」

關於這點,我就不多說明了,反正講多了,就好像對發情的公狗潑冷水,除了招致被反咬一口外,也沒任何好處,若站在自私的立場,當然房地產漲翻天最好,反正我早已經連下一代的房子都準備好了,最好漲到一坪一千萬,然後全台灣只剩下「金錢遊戲」這個產業。

5-10的投資房地產缺點…待續

文章來源 https://bonddealerbook.pixnet.net/blog/post/202579433

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