賴正鎰 2022年房地產「量縮、價微揚」
鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2022年2月16日在鄉林集團年度記者會指出,台灣房市2021年在全球通膨壓力、游資豐沛、剛性需求高升、都更危老土地稀缺及資金置產保值等因素綜合影響下,平均房價漲了30%,面對政府2022年將升息並持續祭出土建融管制及預售禁止轉手等打房措施,他擔心建築開發業的年獲利率僅剩3%,恐淪為「加工業」。賴正鎰表示,鄉林建設未來以新北市購地及台北市都更案為主,台中還是會深耕,以13期14期為主戰場,賴正鎰認為物價通膨現象2022年不會減緩,預估會在疫情結束後2~3年,全球通膨現象才會放緩。
對於鄉林疫後的推案計畫,賴正鎰說,六大都會區的房市行情依舊看好,所以他提出「五大戰略」方向,包括加大在雙北與台中等都會區的推案力道,預計在台灣推案108億元,大陸成都案R6+R4地塊住宅190億元,2022年兩岸總銷高達近300億元。
世界各國為因應新冠肺炎造成金融市場震盪、經濟活動停頓,各國推出大規模激勵性財政政策及貨幣政策來減少衝擊,大量印鈔撒幣挹注資金購債,像是美國投入六輪共5.54兆美元的經濟救助措施,而歐盟也有1.85兆歐元(2.2兆美元),日本達20兆日幣,大陸也投入6.35兆人民幣,各國以購債或發放失業補助或生活津貼,企業利息補貼等紓困措施,緩解經濟衝擊,疫情造成的海運塞港,貨運延遲至少還要兩、三年才能解決。
國際經濟局勢受貨運影響,全球民生物資,原物料開始漲價,通膨浮現,美國過去一年來的消費者物價指數整體CPI上升7.5%,創下自1982年,30年以來的最高水準,美國聯準會2021年即透露2022年將緊縮QE,調升利率,歐美資金流竄亞洲,也影響台股匯市與房市。
賴正鎰說,國內物價不斷漲價,建材與工人成本高漲,國內維持低利與台商持續回流,為求避免通膨,不少人選擇買房保值,建商也大量購地推案,台灣房市創下近10年來推案與買賣棟數新高,房價也來到高點,六都中的台中市漲幅居冠,桃園與台南居次,高雄緊追在後,新北與台北因為無地可買,推案少,所以房價漲最少。2021年全台房價平均漲幅約30%,其中,台中漲幅達100%,一般新推案的房價已漲到45萬元,桃園青埔也漲破40萬元,他預估2022年應該會輪漲到雙北地區,可能將有一波較大的漲幅。
他表示,政府面對房市漲價快速,端出許多打炒房措施與囤房稅,央行與內政部已祭出四度出手打炒房,內政部2022年初再度提出「預售屋新五規」,準備在下半年通過立法,限制預售屋轉手,要讓房市持續降溫。2021年全台推案量突破1.8兆元,2022年受到政府持續打房,預估推案量將降20%,只剩1.45兆元左右,呈現「量縮、價微揚」的格局。
對於政府打房一波波,短期內似乎還沒有縮手的趨勢,賴正鎰再度為房市相關產業的上下游業者請命,他說,建商與房產業都不希望房價再繼續漲上去,也支持政府穩房價的措施,但請政府不要一昧猛打房,而是應該要尊重市場機制。
他也強調,國內物價上揚,建築業的鋼材與工人都漲了一倍之多,漲幅驚人,希望政府能儘快開放民間營造業可以引進外勞,減輕板模或鋼筋綁紮等工人嚴重短缺的情況,此外還要控制物價,包括混凝土需要的砂石開採與水泥等的招標作業,應該設法穩定價、量。
他建請政府不能光把抑制房價上揚的壓力放在建商身上,他說,現在建商每年僅剩下3%利潤,都快活不下去了,政府打房搞錯方向,因提高稅金只會轉嫁成本給購屋或租屋者,應從地主等土地供給面著手,降低土地成本與房屋持有稅,才有可能真正將房價壓下來。
對於鄉林新的一年表現目標,賴正鎰說,都更、危老的融資案可不受銀行放款上限約束,行庫放款更具彈性,利率也比一般的土建融貸款優惠,鄉林建設長期經營都更或危老地主合建案,更能凸顯優勢。
鄉林2021年首度插旗三重的「鄉林恆美」預售案三個月完銷,更創下當地新推案的最高單價,2021年底也完成新莊副都心「鄉林淳真」交屋。2022年推案重心放在台北市與新北市,除了都更案外,也有新的購地計畫,逐步落實每年200億元推案量目標。
他說,近年中科產業聚落持續擴大,已有超過5萬名科技新貴族在中科上班,帶來人口紅利,購屋需求量大增,台中近3年來都是全台推案量最大、不動產交易棟數最多的都會區。所以,鄉林以台中為大本營,也會加大投資力道,看好台積電計畫在中科擴廠效益,積極在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案,搶攻科技族群住宅市場。
看好台中房市外溢趨勢,首度跨到台中以南的彰化員林推案「鄉林圓頂」,潛銷期間已接獲近300位客人預約,年後開工後正在全力衝刺,在規劃設計與住宅安全等創下員林大樓的多項新紀錄。
大陸房產部分,青島涵碧莊園複層沙灘別墅已近完銷;南京「涵碧樓行館」酒店式公寓與「涵碧樓金融中心」商辦,目前累計銷售逾八成,希望2022年可以完銷。成都鳳凰山「涵碧天下」綜合開發案在2021年4月解除航空管制後陸續復工,目前售樓中心與樣品屋完成,準備Q2開盤,2022年先後推案的R6與R4兩地塊總銷約台幣190億元。此外鄉林也會持續在青島,南京,成都等省會城市購地推案。
他也為鄉林訂下2022年五大戰略∶(一)都更危老、合建購地並行,加強六都布局;(二)集團「品牌感動深化年」,提升鄉林及涵碧樓服務品質;(三)「數位轉型計畫」運用到房產行銷與訂房服務管理;(四)投入「高端康養中心」產業,鎖定南京與成都的銀髮族高端休閒度假養生;(五)兩岸推案提速前進,今年總推案量目標破300億元,獲利雙位數成長。
資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導