新民調

新民調,升息+打炒房!看漲比例降至62%

根據永慶房屋2022第二季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由上季的71%降至62%(圖一),較上季減少9個百分點,看漲比例大幅減少,約回到2021Q4水準。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下,讓消費者對房價的預期開始出現變化,雖仍有超過半數消費者認為未來一季房市仍上漲,但比例已大幅縮減,看漲比例為連三季成長後首次下降。

若觀察七大都會區對未來一季房價的看法,陳賜傑說明,則可發現七大都會區普遍出現看漲情緒降溫,七都中有六都較上季下降,其中,台北、桃園、高雄已減逾10個百分點,看漲比例下滑最多,反觀台南則是持續看漲,看漲比例小幅增加。

房價高漲、全民有感!31%消費者認為想購屋地區過去一年上漲10%以上
高雄對房價上漲最有感!44%消費者認為漲幅在10%以上

本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查,消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢?陳賜傑說明,根據調查結果顯示,全台有75%消費者認為過去一年房價已上漲5%以上(圖二),其中,甚至有31%消費者認為上漲10%以上。若觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法,新竹、台中、台南認為上漲10%以上占比逾三成,高雄甚至高達44%,顯示高雄消費者對於房價漲幅最有感。陳賜傑表示,不論是七大都會區或全台的數據均顯示,消費者對於自己想購屋地區的房價漲幅感受度相當明顯,全民有感。

73%消費者認為2022年國內啟動升息循環!77%認為全年升息1碼
消費者對升息敏感度增!80%消費者能承受升息上限僅3碼

陳賜傑說明,美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨,升息態度逐步轉鷹,再加上俄烏衝突影響,全球物價飆漲,升息箭在弦上,不得不發,而2022年2月至3月初,市場就預期FED於3月就會升息1碼。本次調查也針對國內升息的議題進行調查,本次調查期間正好落在市場大致已確定FED升息1碼以及俄烏戰爭爆發後,可以觀察消費者對於國內升息的預期。

那麼,消費者如何看待國內的升息步調呢?陳賜傑指出,根據調查結果(圖三)發現,73%消費者認為2022年會升息,較上季大幅增加20個百分點,顯示消費者明顯感受到美國聯準會升息態度轉鷹,而國內也勢必會跟進。至於開始升息的時間點,81%認為升息時間點會落在2022年第二、三季之間(圖四),至於升息幅度,77%消費者認為2022年會升息1碼內(圖五)。

陳賜傑補充,美國聯準會於3月16日宣布升息1碼,符合市場預期,而國內央行於隔日舉行理監事會議,決議跟進FED,國內也升息1碼,是睽違十年後首次升息,出乎市場預料之外,也與消費者認知的升息時程更提早了一至二季,且升息1碼已與大多數消費者對於全年度的幅度相當,顯示國內物價上漲壓力不容小覷。

那麼,消費者對於升息的壓力承受度是幾碼呢?調查結果顯示,80%消費者對於升息壓力的承受度在3碼內,陳賜傑表示,隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下,全球升息循環已啟動,美國聯準會甚至還表示今年將再升6次,而台灣目前已升息1碼,對於有購屋需求的消費者而言,每月增加的房貸負擔還在可接受範圍,但升息1碼後若仍然無法抑制通膨,升息恐怕會是持續性的進行,那麼,在房價高漲、房貸負擔持續增加的狀況下,升息超過3碼,消費者購屋意願的確可能會受到衝擊。

「預售禁止換約轉售」衝擊購買預售屋意願?54%認為沒影響
不會降低購買意願主因:自住需求、資金壓力小、屋況全新

內政部於2021年12月通過「預售屋買賣契約禁止換約轉售」修正草案,目前送行政院審查中,預期將於本會期送進立法院審議,那麼,這份修正草案若通過,是否會降低消費者購買預售屋意願(圖六)?陳賜傑說明,根據調查結果顯示,54%消費者不會因為預售屋禁止換約轉售而降低購買預售屋的意願,而消費者不會降低購買預售屋意願的原因有那些呢(圖七)?其中54%消費者購屋目的是自住,修法不會造成影響,其次則是有37%消費者認為低自備款,資金壓力小,還有32%消費者認為屋況全新,不用擔心建材、管線老舊問題。陳賜傑補充,消費者不會降低購買預售屋主因除了自住需求外,其餘兩項也正是預售屋的優點,前期資金壓力小、屋況新,仍舊吸引資金相對緊絀的首購族群,而本次修法禁止換約轉售也僅是阻斷短期投機客的管道,對於一般想購買預售屋的自住客完全不受影響。

2022永慶前瞻
預售屋交易大解密!2021年全台預售屋總銷突破1.2兆元、交易量達9.4萬件
2021年預售交易遍地開花!交易熱區遍布七都、尤以台中交易最為熱絡

「實價登錄2.0」自2021年7月上路後,除了成屋實價揭露至門牌外,預售屋成交價格也即時揭露,讓預售屋價量更公開透明,大家能夠揭開預售屋交易的神秘面紗。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示:根據預售屋實價登錄資料統計(圖八),近三年全台預售屋交易由2019年的3.9萬件逐年遞增,2020年為7.0萬件,至2021年已達9.4萬件,與2020年相比,年增幅34.9%,而總銷金額於2021年更突破1.2兆元,年增49.1%,成長將近五成。葉凌棋說明,在資金潮、低利環境挹注下,加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下,讓房市交易增溫,也推升民眾看好房市後市的預期,預售屋交易也受到激勵,交易轉趨熱絡,同時也讓投機炒作死灰復燃,這也是政府近兩年積極打炒房的主因。

若觀察七大都會區的預售屋交易市況,葉凌棋指出,新北、桃園與台中交易件數突破1.5萬件,而總銷金額也高達2000億以上,預售屋交易量體與金額堪稱全台之最。那麼,2021年全台預售屋交易的熱區在哪呢?根據2021預售屋交易量統計,將全台各縣市行政區預售屋交易量做排序可以發現,桃園龜山以4701件登上全台交易冠軍,其次則是台中北屯的4136件位居第二,桃園中壢則以3738件位居第三。

葉凌棋補充,2021年預售屋交易達2000件以上的行政區高達7個,相當於每月交易165件以上,熱絡程度可見一斑,稱之為「爆量區」不為過。而全年交易1000件以上的預售屋「火熱區」也高達22個行政區,交易500件以上的「溫感區」也有19的行政區入榜,七大都會區中,以台中入榜11個行政區最多,其次則是新北與高雄的9個行政區,桃園入榜8個位居第三,不過,整體而言,七大都會區都有至少3個以上行政區入榜,顯示2021年一整年全台預售屋交易可謂是遍地開花。

地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策是影響2022年房市的四大變數!

葉凌棋表示:2022年全球經濟成長正常化,但俄烏衝突目前仍持續中,地緣政治風險高,全球通膨壓力遽增,將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度,目前美國聯準會宣布升息1碼,台灣也跟進,當全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險,也連帶衝擊2022年的房市表現。

而國內在房市交易熱絡、房價走高的狀況下,中央、地方政府持續齊力打炒房,2021年12月內政部五大打炒房措施修法中,預估本會期將送進立法院進行審議,以及各地方政府配合中央政策,對於調高囤房稅上限已有共識,將於各縣市議會通過後實施,中央、地方為了抑制投機炒作而努力,效果可望逐步顯現,未來是否再祭出更進一步的健全房市政策,將左右2022年房市交易量表現,有待持續觀察。

2022房市預估
房市政策續發年!2022上半年交易量估17.6-17.9萬棟之間、年增0.5%至2%

葉凌棋說明,2021年實價登錄2.0 、房地合一2.0上路後,加以四波選擇性信用管制陸續推出,以及內政部提出五大措施打炒房、金管會調高不動產放款風險權數等,都抑制短期投機風氣,但自住、置產需求仍旺盛,買氣仍穩,預估上半年交易量與2021年同期相當,預估2022上半年房市交易量在17.6-17.9萬棟左右,與2021年相比成長0.5%至2%之間。

本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員與官網點入。調查時間2022/2/16~2022/3/3。回收有效問卷數為2440份。

資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導

最近發表

比較

輸入您的關鍵字