新北重劃區

新北重劃區領軍房市 土城、新莊交易熱

近年雙北推案熱區均由重劃區領軍,其中新北市重劃區開發一波接著一波,打著相對便宜的房價優勢,成為首購族、小家庭購屋首選,也由於房價具前景,也是不少人置產選擇,業者盤點新北重點重劃區開發,發現近5年來,土城暫緩區房價漲幅高達近5成,相當驚人。

根據「樂居」統計實價登錄,盤點新北市近5年房價漲幅前10名重劃區,土城暫緩重劃區以49.32%居冠,近1年平均成交單價也來到56.13萬元,排名第2的是塭仔圳重劃區,由於開發時程較晚、基期低,整體也有48.02%,而第3高則是林口家樂福生活圈,雖已開發多年,但仍有47.78%漲幅,前3名漲幅都近5成之多。

土城環境大幅改善 建設逐步到位
樂居創辦人李奕農表示,土城本身就擁有便捷的交通建設以及不錯的居住條件,這幾年房價暴漲主要有三大原因,包括環境不利因素解除、末端站點漲幅空間大、工業區產業發發達。
土城暫緩重劃區過去為軍事禁建地,又有工業區、看守所等不利因素,但隨著禁建解除、都計變更,開發用地大幅增加,廣大的腹地反成為最大優勢。重劃區在開發初期,每坪在40萬以內,隨著日月光廣場開幕、土城醫院完工,以及全球熱錢擁入下,2022年每坪均價已站上55萬元,成長幅度相當驚人。

塭仔圳部分,目前的塭仔圳是一些自辦重劃區的成交紀錄,尤其是港泰重劃區,主要是明日城系列的成交為主,5年前大家是用泰山的價格在看塭仔圳,但在鐵皮工廠拆除、大量的建商進場後,現在大家是用新莊副都心的價格在看此區。
至於林口,李奕農認為,林口在2016年三井outlet開幕後,生活機能逐漸成形,人口持續移入,帶動房價上漲,尤其是外圍區的漲幅更高。另外,很多人也期待工一產業園區的ASML進駐,也有一些預期心理的帶動。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,土城暫緩發展區與泰山塭仔圳重劃區都是在前波多空頭末期開始推案,當時多頭剛萌芽,首波推案定價相對便宜,兩個重劃區都從3字頭開始賣起,之後經歷數年大多頭,波段漲勢漲好、漲滿。

頭前、副都心交易量 霸榜前兩名
然而,購屋族應該要居高思危,何世昌表示,例如塭仔圳部份建案成交單價直逼副都心重劃區,是否有超漲的疑慮需謹慎考量。整體而言,新興重劃區因房價較為親民,潛在客源較廣,若有捷運與建設題材挹注,房價往往有不錯的增值空間。
另外,永慶房屋也統計近1年新北指標重劃區價量表現,其中,交易量排名前兩名都是位在新莊的頭前、副都心,永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,頭前與副都心僅以思源路相隔,算是新北市開發已近完成的重劃區,生活機能相較於其他重劃區完善,加上與舊市區相鄰,周邊有五股工業區、新北產業園區,就業機會多,也推升購屋需求。

頭前重劃區規劃以低密度高綠覆純住宅為主,適合喜歡環境清幽的民眾,而新莊副都心重劃區則有較多的商業機能,適合喜歡商業機能完備、購物便利的購屋民眾。兩個重劃區產品規劃與購屋客群各異,除了吸引在地客外,也受到不少來自台北市或是新北市其他區域的購屋族青睞。

重劃區房價親民 生活機能成關鍵
而從價格來看,新店的央北重劃區以每坪62.2萬元榮登最高單價,陳金萍指出,央北重劃區以住宅區為主,鄰近有中央市場,十四張及小碧潭站也有大型購物商場,生活機能一應俱全,還有公園及學區,未來還有總投資金額高達520億的「十四張站暨南機廠土地開發案」,將打造複合式大樓,讓央北重劃區後市可期。
至於最便宜的則是土城暫緩重劃區,近1年均價為44.7萬,4字頭房價也是新北六大指標重劃區中最低,也因房價相對親民,未來發展潛力高。
重劃區具備街道整齊、綠地寬廣、建築物棟距大等優勢,相較於舊市區的擁擠環境,居住環境更勝一籌,不過,購買重劃區仍有不少要注意的地方,陳金萍提醒,在各項公共建設、商圈機能陸續到位前,一定要審慎評估自身能否接受開發期所帶來的不便,他建議消費者可選擇鄰近舊市區、發展較為成熟的重劃區,在居住環境和生活機能上取得平衡。

資料來源/自由時報/地產天下/文/記者朱語蕎

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