土地法第34條之1爭議問題研討會

土地法第34條之1爭議問題研討會 解決共有不動產糾紛制度

政治大學不動產研究中心與全律會不動產委員會,將於19日舉辦「土地法第34條之1爭議問題」研討會,邀請長期研究土地法第34條之1法制的學者、辦理案件的地政、司法實務工作者及主管機關,透過理論與實務的對話,以檢討現行土地法第34條之1執行問題,並藉由共同研討,激盪解決對策,作為日後具體修法建議。

土地法第34條之1執行要點修正!多數決處分之機制仍具意義

內政部地政司王成機司長表示,土地法第34條之1執行要點修正簡介,因監察院、司法裁判、媒體反映本法條常有爭議,致少數共有人之財產權及居住權受有損害,內政部遂於112年8月22日公告修正土地法第34條之1執行要點,並詳述內政部近年之因應及過程,以及此次執行要點修正之重點。

王成機司長也指出,考量共有人確有行方不明或故意刁難致共有物無法處分之情形,故為促進共有物之自由流通,賦予多數決買賣讓與所有權之機制仍具意義。

促進共有土地或建築改良物有效利用 仍具有正面意義

針對「以多數決處分、變更共有土地或建築改良物之問題與修法建議」,中華民國地政士公會全聯會地政研究主委莊谷中表示,在台灣,土地與建築改良物共有情況極為普遍,關於其處分、變更或設定負擔,固然囿於共有態樣眾多,共有人對各自擁有的權利,各有不同的期望與想像,衍生土地法第三十四條之條文規範,於實務運行上爭議不斷。但是,瑕不掩瑜,土地法第三十四條之一,對於促進共有土地或建築改良物之有效利用,以及社會經濟發展,仍具有正面意義!

吳任偉律師則指出,法律規範的制度設計,應該是多一點平衡或考量在少數共有人的制度設計上(無論是權益行使、保護,或限制或預防權利濫用的考量);畢竟少數共有人在其原有的《民法》共有權,確實先遭立法者在《土地法》第34條之1第1項予以事先剝奪或限制。行政機關頒布的《土地法第34條之1執行要點》在立法執行上,需先考量少數共有人的權利,後再思考平衡。當然,個案正義的價值判斷與權衡,最終仍須回歸公平法院去實踐。

國立政治大學地政系陳立夫教授分享,僅修正土地法第三十四條之一執行要點,而未積極面對、克服土地法第 34 條之 1 第 1 項、第 5 項之問題癥結,尤其,違憲疑義問題與如何達成其立法目的,將有違法治國家應遵循之依法行政原則。

對於少數共有人之保護確未周全 要有配套措施

針對「以多數決設定地上權、農育權、不動產役權或典權之問題與修法建議」,中華民國地政士公會全聯會林旺根榮譽理事長表示,依本法條而為之設定用益性物權,主要是使第三人享有使用、收益之物權,對於促進土地利用,固有其積極意義,但因欠缺平衡機制,戕害他共有人權益之事例頻傳,登記機關卻無法遏止歪風,亦無法審酌其合理對價或補償,對於少數共有人權益極度欠缺保障,無異剝奪他共有人合法權益而形同惡法,倘不思修法建立相關衡平機制(如建立優先設定權及其例外規定、增訂合理對價補償之審核等),恐有違憲之虞,建議儘速修法刪除。

林明忠律師則從司法實務判決中梳理出土地法第34條之1多數決設定用益物權下,少數共有人面臨之主張困境為:提起訴訟為少數共有人有效對抗多數決設定的唯一手段,而法院雖然對用益權利設定之內涵與真意雖然可實質審查,但關於少數共有人可選擇之請求權基礎,舉證門檻均高,對於少數共有人之保護確未周全。考量土地法第34條之1立法目的,原為促進土地利用之本旨,且考量用益物權隨著社會經濟發展,或可能成為所有權與租賃契約之間,另一個可提供利用人彈性利用不動產之方式、促進土地利用之效率,故仍有保留必要,但要有配套措施。

國立中正大學法學院謝哲勝教授表示共有不同於單獨所有,共有並無財產法則的適用,執行要點不得逾越母法,要點缺乏平衡救濟機制應予補充無關修法,至於修法應對症下藥,實務爭議或執行誤差與法律規定不當有別,要點補充平衡救濟機制或為合規範意旨函示才是對症下藥。

審查人員權限明文規範 俾之遵循

針對「登記機關審查義務之問題與修法建議」,中華民國地政士公會全聯會黃志偉榮譽理事長表示,不論學界或司法實務上,對於我國不動產登記究採實質審或形式審查看法不一,兩者亦均非為法律明文之用詞;土地法第55條第一項規定,「直轄市或縣(市)地政機關接受聲請或囑託登記之,經審查證明無誤,應即公告之,其依第五十三條逕為登記者亦同。」及土地登記規則第 55 條第 1 項所稱「登記機關接收申請登記案件後,應即依法審查,」如能將審查人員之權明文,意即將審查事項、登記之法定要件及要式行為等明確規範於法律條文,俾之遵循。

陳冠甫律師則指出,針對出賣人未依通知或公告條件出賣之審查,登記機關則雖可自共有人所提出之買賣契約書及通知公告內容形式上加以勾稽,然針對買賣契約條件實質上是否真實,登記機關則難以審查,但相較於根本未通知之虛偽切結,至少在已有條件通知或公告的情形下,先買權人有較大的機會知悉,並且依法提出民事訴訟救濟。尤其土地登記規則第3項所稱之依前二項規定申請之登記,文義似未包含34條之1的第1項多數決,實務及通說均認為土地法第34條之1第1項亦有優先權的情況下,本規則應有修正之必要。

台北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦教授從登記機關對出售共有不動產先買權通知義務之審查密度分析-以出賣人附具切結書為例,認為不動產登記機關得以課予申登當事人出具切結書之方式,作為減輕(免除)登記機關之審查義務,但仍有其適用前提,例如若所出具切結書內容涉及引致不動產物權變動原因事由(事項)而又未經有權機關認可者,登記機關仍應負擔審查(職權調查)義務。

資料來源/好房網News記者黃芸涵/綜合報導

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