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台中都更危老案緊追雙北「這區最多」

台中不動產交易平均屋齡高達29.23年,逼近老舊建物的30年門檻,近日舊市區火警與危樓倒榻意外,更凸顯換屋與都更危老的高需求與急迫性。鄉林不動產研究室指出,台中市2021年家戶購屋比4.91%,每百戶近5戶購屋,換屋與剛性需求居高不下,但礙於重劃區地價創高,建商轉向都更、危老重建案,申請案件數量緊追雙北,又以鄰近中科的西屯區蔚為危老都更的一級戰區。

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示,2021年第4季全國買賣交易平均屋齡為25.2年,六都當中,購屋平均屋齡最低為桃園市19.52年、最高為台北市平均屋齡29.7年,緊追在後的都會區是台中市,買賣平均屋齡29.23年,逼近30年老舊建築物認定標準

鄉林不動產研究室指出,2021年第2季台灣房市受疫情爆發影響一度凍結,但在台商回游的資金行情挹注及疫情平穩下,房市快速升溫,除了新成屋之外中古屋同樣交易熱絡,家戶購屋比也創下近3年新高(附表一),置產族看準優質商圈地段的生活機能佳,深醞都更潛力,也帶動了屋齡20年以上住宅交易量。

大台中地區換屋族群需求強勁,但政府接連打房,原本已經居高不下的土地價格,在升息助漲下更是一日三市,建商圈地成本愈來愈高,對於都更合建及危老重建日趨積極。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰表示,大台中市區精華地段土地稀缺,重劃區地價又接連飆漲,購地成本增加。這一年多來,政府數波打炒房,央行祭出限縮不動產、土建融貸款,金管會提高不動產授信風險權數,衝擊土地買氣,從商仲業者統計2022年第一季全台土地交易額較2021年同期下滑24%來看,開發商搶土地的氛圍確實較為和緩。

賴正鎰認為,升息幅度一旦持續擴大,不僅購屋大眾承受房貸壓力升高,建商土地持有成本同樣三級跳,預期小型建商可能會暫時退出推案市場,而大型建商想降低土地成本,只好轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建。像是鄉林在雙北市、台中地區約有20多處都更及合建案的土地都持續洽談中。

鄉林不動產研究室說,截至2022年二月止,台中申請危老重建核定案件計363件、核定都更案件103件(詳如附表二),六都中僅次於雙北市。台中市新申請的都更案,又以鄰近中科的西屯區最熱門,主要是受惠於中科擴廠效應帶來科技新貴剛性需求與人口紅利,土地價格與房價攀升,促使地主願意釋出參與都更合建。

台中地區的多數都更申請案位於生活機能優渥的區域,對於購屋族群很有吸引力,像是潭子大豐段逾1500坪老舊廠房的都更重建案,為台中都更面積較大的個案;另外在西屯中科地區8,000坪完整腹地,也有建商將分三階段開發,總銷逾200億元,鎖定中彰投企業主、中科高階主管及醫師等菁英族群。

而鄉林建設2022年開春在員林市推出的「鄉林圓頂」,同樣具備員林火車站核心地段及品牌的優勢,鎖定二林中科園區龐大工作機會帶來的人口與交通紅利。

資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導

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