另類房產!網購、塞港 加大倉儲需求
近期發生多宗倉儲失火案,除了倉儲空間的消防安全議題以外,也讓倉儲建物日趨老舊是否面臨升級需求受到關注。高力國際指出,近幾年因網購盛行、疫情造成嚴重塞港等問題,讓倉儲空間需求大增,也順勢推升近幾年工業地地價與倉儲交易量,此舉也讓多家壽險業者看到投資機會,進一步評估布局,甚至擴大投資成為倉儲房東。
高力國際董事總經理劉學龍指出,過去的老式倉儲多是以舊建物直接改裝,樓層高度、樓板載重、進出貨動線等並沒有完善的規劃,甚至不敷使用。因此,目前倉儲也面臨升級需求,除擔心塞港導致斷貨,需要一次大量買進更多貨源,需要更多儲放空間外,加上倉儲也需要科技化管理與服務,因此,近幾年出現專業的倉儲營運者量身打造符合的空間與動線,甚至提供貨物管理、軟體系統等服務,企業只需要把貨物放在裡頭就好。
根據高力國際劉學龍分析,目前倉儲運作方式主要分為三種,一是純粹當房東,像是國壽、中華郵政等,二是營運者,像是永聯物流,透過租用土地、建物等方式,再加值自身倉儲物流管理等服務價值,分租給電子零件業者或是消費品業者,第三種則是營運規模已經夠大,資金也充裕,因此,自身可以直接買地或是買倉儲來自用,包括全聯、統一、富邦MOMO等業者。
其中純粹當倉儲房東收租,推估租金收益率大約落在4%上下,相較北市辦公室的租金收益率還要高,至於,永聯這類的營運者除靠出租空間收益外,還外加服務價值,租金收益會再高一些,
高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲指出2019年至今全台倉儲買賣案,至少22筆,累積土地買賣面積達20.91萬坪、相當於2.63座大安森林公園大小的面積,累積買賣總額高達299.44億元,其中單筆買賣金額逾10億元高達14筆,單筆買賣土地面積逾1萬坪的則有7筆,買家包括國泰人壽、南山人壽、全球人壽等壽險業者,還有全聯、統一、全家、大聯大、富邦媒體等自用買家,甚至連REITs樂富一號也加入倉儲投資行列。
高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲還談到,2019年至今的倉儲買賣熱點主要集中在桃園市觀音、龍潭、龜山、楊梅、大溪,以及蘆竹等行政區,累積有10筆,再加上整體工業需求強勁,連帶推升區域地價從2018年至今,漲幅達四成以上。其餘則散布在基隆、新北市五股、新竹縣湖口、台中市梧棲、大肚、彰化和美、台南市新市以及高雄岡山等區域。根據高力國際長期對於倉儲類型投資人的服務經驗,倉儲設點首重交通運輸條件及基地方正,逾萬坪土地更能發揮規模效益,目前倉儲擴充的投資動能強勁,但因北台灣地價近年大幅成長受到很大的挑戰,未來市場成長空間受限,南台灣因產業進駐、消費動能增加,倉儲投資的成長空間將值得期待。
資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導