去年沒人租

住展評論:去年沒人租、今年搶破頭 曼哈頓租屋族學到什麼?

去年美國紐約房屋租賃市場受疫情影響,人口最稠密的曼哈頓首當其衝,租金下滑之餘,更有不少房東祭出「租一年送N個月」的方案,試圖力挽狂瀾。不過,曼哈頓高待租率的慘況已經逐漸消失,租屋市場很快地就在一年內復甦。

租客市場 一年之內再度變天
去年由於疫情嚴峻,不少曼哈頓的原租客,一方面為了躲避密集都會區的染疫風險,另一方面則考慮到遠距工作成為常態,根本沒有在市中心租屋的必要,因此寧可付出大筆違約金,也要搬離租金高昂的曼哈頓。

大批租客出走,衝高曼哈頓的待租戶數,讓房租降價幅度明顯;另外,也有些房東不願意讓房租行情就這樣變低,在維持原本租金的同時,祭出了「租一年送N個月」的方案搶租客。總之,種種手段,都是想要吸引人們再度回到曼哈頓。

去年出現的一波租金下修、優惠方案,果然吸引到不少在市中心工作、渴望市中心便利機能、但收入有限的外圍工作者和學生湧入,曼哈頓的住宅出租率又在一年內快速提升。根據紐約房地產商Douglas Elliman調查,今年7月,曼哈頓新簽的租約比起去年同期增長了54.7%。

不過,租客大量進駐,租屋競爭也再度變得激烈,疫時的租客市場,又在今年迅速盤整為原本的房東市場。根據同一份報告,雖然曼哈頓中位數租金仍較去年低,但當前的租金優惠,已比去年同期下降7.6%,議價率也下降了1.5%。

災禍降價 仍要注意未來負擔
現在,一年前在疫情空置潮進駐簽約的房客們,租約都陸續到期,根據《紐約時報》報導,曼哈頓已經有許多房東在簽新約時,又將房租再次漲回去,不少人無法承受租金上漲,才住了一年,就又要遷出曼哈頓。

從曼哈頓一年多來的房東/租客競合中,我們可以看到,事實上在機能相對較佳、房價本就高昂的地段,就算租金受到天災人禍影響而有下修,仍然可能在狀況回穩後逐漸恢復原本行情。

住展房屋網企研室認為,無論是在哪個國家、哪個城市租屋,租屋族都不能忘記考慮到區域房價之後可能上漲的風險。看到精華區租金下修,除了三思之後的盤整、自己的負擔能力,並適時踩剎車之外,若真的決定住進去,也可以考慮和房東商議,看能不能簽較長期的契約,避免短約續約時租金被漲。

租金波動 對租屋族相對不利
其實,若遇上天災人禍,暫時性的住宅價格的變動,對於租屋者來說是相對不利的。對於購屋者而言,災害出現時,有機會低買,且買多少就是多少,還可以期待未來漲價空間;但對於租屋者而言,雖然租金可能因為各種狀況暫時下修,但也會隨時跟著市場波動回升,增加負擔。

面對租屋長期的成本及風險,住展房屋網企研室建議,租屋族或許可以開始思考,相對不穩定的租屋支出,自己長期下來是否能夠接受?其實若是家戶收入允許,或許也可以考慮選擇安定下來購屋,並在各個人生階段一步步換屋、住進自己理想的區域。

資料來源/Yahoo房地產/文/住展房屋網

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