全台大量蓋屋買氣卻平緩

全台大量蓋屋買氣卻平緩 購屋跟著推案熱區購好宅

選前全台房市觀望氣氛持續,今年房市交易量明顯緊縮,但房價沒有下跌,觀察六都近期熱門新興區域,房價大部分呈上揚走勢,隨著大量興建房屋潮從下半年逐漸平緩化,北中南推案熱區市場反應不一。房市專家建議,聰明購屋仍宜隨著建設腳步與生活機能發展條件,一些推案熱區持續發展,在預算足夠下,若有逢低進場機會仍應把握。

大量房屋興建潮漸平緩 推案熱區房價與去化穩定

根據內政部統計月報資料顯示,這波興建潮從2018年開始,每年的開工數量超過10萬戶,高峰期在2020~2022年,一年高達13~14萬戶的開工數量,今年前三季累計也達9.9萬戶。2009~2017年住宅平均一年開工量約7.7萬戶,不過從2018年後就突破到10萬戶以上,且一路攀升到去年高峰的14.6萬戶;但平均地權條例開始討論之際,預售案銷售狀況就出現下滑,若對比開工量與預售揭露量,整體銷售率也從2021年的7成多,開始明顯下滑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2018年房市從谷底復甦,2020房市開始升溫,從2020開始連續3年開工量都超過13萬棟,等於每個月全台平均至少有1萬戶的住宅開工,反映市場需求穩定,開發商看到手上案子穩穩銷售,也更有買地推案的意願,今年前三季的開工量雖較去年衰退,全年仍有機會挑戰13萬戶,不過從預售揭露量來看,開發商普遍面臨銷售率下滑與銷售時間拉長等狀況。

今年房市交易量明顯緊縮,但房價沒有下跌,觀察六都近期熱門新興區域,房價大部分呈上揚走勢,新北市二重疏洪道重劃區今年平均房價56.5萬元,年增7.8%,台南市九份子重劃區今年均價33.8萬元,年增8.0%,房價成長顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,今年熱錢退場,房市以自住為主,買方若覺得價格太高,選擇觀望不買,但建商及賣方因通膨、工料成本以及看好之後景氣復甦,降價意願不高,僅零星個案下修,整體市場還是呈現上揚走勢,重要的是平均地權條例針對預售屋轉售限制不溯及既往,所以沒有引發拋售潮及多殺多的情況。

人口成長與購屋需求不同 小宅推案加溫豪宅去化緩

然而熱門區域也有價修的可能,台北市北投士林科技園區平均房價破百萬,是熱門新興區中房價最高的一區,今年價格下修1.9%,住商不動產士北科加盟店店長郭秉杰表示,北投士林科技園區新案成交價動輒百萬以上,其關鍵在於坪數及總價規模,新案二房帶車位的總價帶低,成為熱銷主流,買方需求強勁故能創造高單價,但區域內有許多總價超過5千萬的物件,這種高總價的去化速度慢、議價空間多,總價超過6千萬詢問度非常低,高總價物件的單價表現不理想,因此拉低均價。

觀察近幾年住宅存量及人口呈現逆向走勢,住宅數量連年成長,但人口卻衰減,今年全國住宅數量成長最多的10個縣市中,人口正成長有新竹縣、台中市、金門縣、桃園市、新竹市等5個縣市,雖然都會區產業進駐的意願高,就業機會多,新推案量往往較高,但人口數不一定正成長,六都中僅台中市及桃園市住宅與人口雙成長,高雄市及台南市住宅增幅擠入前10名,但人口都有超過1%的衰減,而竹科帶動效果依然強勁,新竹縣不但住宅增幅全國最高,人口成長也是本島最高。

根據《591實價登錄》統計,近年房價飆漲的新竹縣市,交易量最多的竹北與東區總價都已超過1250萬元,剩餘行政區成交量依序為北區、香山、湖口,北區開發早、生活機能完善,又以南寮漁港周邊較容易找到符合新青安房貸條件的房屋,而一旁的香山,因公道三道路開通,加速與市區的連接,接收外溢買盤,湖口則以工業區周邊成交密集。

台中以北屯、西屯與北區成交熱門,北屯重劃區多,交易熱絡,而西屯與北區成交量分別集中在中科與一中商圈周邊,商業機能與就業需求強勁,吸引投資自住買盤。

住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶指出,新竹科學園區創造周邊房市的剛性需求,新竹縣的房價比新竹市容易入手、腹地較廣,前幾年推案量高,縱然今年景氣不佳,竹科整體仍發展穩定,不斷納入新的就業人口,且科技業平均薪資高,累積資產速度比其它行業快,許多竹科的8年級生邁入購屋市場,若有長輩金援,其購屋總價約2千5百萬上下,若總價門檻稍低者,總價帶約1千6百萬至1千8百萬元,主力房型都是2到3房帶車位,與整體房市購屋年齡越來越大的情況不同,竹科購屋族有年輕化的趨勢。

台南重大建設區積極開發 帶動區域房市成長

由於南科與沙崙雙引擎帶動,南科去年營業額更突破1.48兆元,就業人口逾9.2萬人,再增加8千餘人。而今年精華地段東區有不少指標案,連南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮。不過,由於當前台南房價已處高檔,以東區來說新案普遍開價都已至3、4字頭,平實重劃區內更有5字頭的個案推出。

新興熱門推案區的永康鹽行國中區段收區,同時鄰近中山高永康交流道與台1線省道,坐擁交通、成熟商圈與學區優勢條件,這些後續的建設計劃將使這裡成為永康核心發展區,讓永康蛻變成一個台南未來發展中心。

觀察幾個新興區域,台南市九份子重劃區房價成長最多,住商不動產台南安南加盟店店長張家豪指出,土地價格及建築成本都上漲,連帶房價走揚,九份子雖然生活機能還未趨成熟,但有國道8號、北外環道路、台61線的交通優勢,這幾年隨著南科興起,房市價量表現穩定。

北高雄新開發區充裕綠地環境 綠意景觀宅受寵

北高雄美術館園區,營造出相當濃厚的人文藝術氛圍,成為不少民眾休閒養生好去處。同時串連中都生態公園,周圍除了第一排基地之外,公園周圍的景觀大樓也頗受矚目。高雄鐵路地下化綠園道完工後,地理縫合除了可讓左營南門圓環與軍區一帶,迅速在5分鐘連通美術館園區,左營融入大美術館園區,有利生活圈蓬勃成長。

加上高雄市府配合高科技S廊帶計劃,力推新新左營生活圈的建設,包括將招商百億開發的「左營高鐵科技之心」商業區開發案、半屏山南麓重劃開發IC設計重鎮與站前路連結高雄第三科學的園區東路計劃等園區,可迅速連結華夏商圈與新光三越百貨商圈、漢神巨蛋百貨,已逐漸呈現北高雄核心商圈的發展態勢,可望進一步擴大百貨商圈發展,該生活圈坐擁高鐵左營站區、台鐵新左營站與捷運紅線R16站的三鐵共構便利交通優勢。

但是,同樣價跌的還有高雄市高雄大學特區,今年均價26.1萬元,減幅2.7%,住商不動產楠梓中山高中加盟店店長鍾幸桂指出,現在是剛性需求的市場,雖然買方會追尋台積電設廠議題,但沒有像2年前那樣狂熱,今年追價意願不高,不過高雄大學區段徵收則因周邊有現成機能與商圈,包含家樂福、全聯等連鎖量販店,也鄰近日月光大廠的楠梓加工區德賢商圈,有多所明星學校等,還有新台17線及未來捷運紫線的規劃,估計建設發展還有穩定房市的空間。

資料來源/自由時報/地產天下/文/記者林耀文

最近發表

比較

輸入您的關鍵字