世邦魏理仕

世邦魏理仕:中大坪數商辦市場「仍利於房東」

CBRE世邦魏理仕8月12日發布2022年第二季台北辦公室租賃市場報告。2022年第二季台北市主要辦公商圈總淨去化量,自上季的1,807坪,溫和回升至4,203坪,主要得益於B辦淨去化量由負轉正,自2020年新冠疫情爆發以來,中小型企業對於B級辦公室需求時有增減,致使B辦淨去化量持續震盪,惟在國內經濟基本面尚佳的情況下,支撐B辦需求未陷入衰退;季內B辦淨去化量共計3,620坪,而在B辦總供給維持不變的情況下,平均空置率隨之降至3.3%。

A辦市場現疲態 租戶態度轉保守

觀察A級辦公室去化表現,第二季淨去化量僅583坪,已連續兩季低於千坪水準,可見A辦市場逐漸顯現疲態。世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民認為,這與全球經濟前景不明,影響不少A辦租戶對於資本支出決策態度轉為謹慎有關。季內雖仍有數家企業執行辦公室擴充與升級計畫,但同時亦有少數企業遷離A辦大樓,使得A辦淨去化量呈現萎縮。所幸本季市場無新供給釋出,A辦平均空置率持續於歷史低檔盤旋,較上季微幅降低至3.7%。

據世邦魏理仕台灣研究部觀察,2022年第二季辦公室搬遷活動較上季略有增加,陳頌民指出,現下企業租賃需求規模多介於150坪至250坪,面積逾400坪的搬遷案件相對有限,目前高達75%的優質辦公大樓內,剩餘可出租面積少於200坪。中大型企業租戶被迫面臨搬遷選擇短缺的難題,加上近來全球經濟動盪不安,部分跨國企業對於搬遷所衍生的裝修施工費用亦持保留態度,都是導致本季度大坪數搬遷需求持續受到壓抑的主因。

疫情助運輸物流、電商擴張

租賃動能方面,主要來自於企業續租案,在新增去化量中,A辦大型搬遷活動多為2021年下半年內已簽訂之租賃案, B辦市場則陸續見到中小坪數單位於本季出空,並旋即於同季內成功出租的例子,其中不乏大樓內現有租戶額外承租新單位,或遷至其他樓層、租下更為寬敞的辦公空間,顯示中小型租戶因租賃成本總額相對較低,租賃決策過程較為迅速,且搬遷計畫較不易因預算管控趨嚴而受影響。

整體而言,本季有不少搬遷需求源自於在疫情中受惠的相關業者,例如運輸物流、電商平台、資訊應用軟體,及遊戲產業。第二季主要租賃案例,包括位在民生敦北區的電商自助平台─商線科技(Shopline),由原大樓遷至鄰近之宏泰世界大樓,並大幅度擴充其辦公室面積,以及近年轉型為高科技投資公司的力晶科技,於目前所在的揚昇南京商業大樓內增租逾200坪的面積,以滿足企業擴張需求。

中大坪數辦公稀有 利法人房東調租

第二季台北市A辦平均租金攀升至新台幣2,971元/坪,刷新自2000年有統計以來的歷史紀錄。目前市中心A辦市場總空置面積約為20,900坪,但可提供辦公室連續面積達400坪以上的辦公大樓屈指可數,在中大坪數單位供給量維持緊俏的環境下,法人房東充分利用有利因素,達成全方面調漲租金的目標。

據世邦魏理仕台灣研究部統計,各A辦商圈中,信義基隆區持續以1.4%的單季漲幅拔得頭籌,區內平均A辦租金升至新台幣3,442元/坪。由於許多房東積極提高閒置單位開價,並嚴守成交租金底線,使得多棟A辦大樓平均租金持續攀高。

租賃市場仍利於房東 A辦租金續上揚

在B辦部分,平均空置率下降至自2019年以來、低於4%的低位,B辦平均租金穩定維持成長步調,2022年第二季升至新台幣1,855元/坪,季增幅為0.4%。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,B辦市場因其房東性質較為多元,部分大樓開價行情也相對紊亂,且有逾六成B辦大樓處於滿租狀態,房東僅能透過續約協商的機會提高租金水準,這皆為B辦平均租金成長幅度較緩慢的原因。

分析未來台北市中心商辦新供給,接下來一年半內新增可租賃面積約4萬坪,預估將使主要商圈平均空置率於2023年底前升至6%,仍處於健康水位。世邦魏理仕研究部認為,在絕大多數辦公大樓空置情況控制良好的局面下,未來二至三季內台北租賃市場仍將有利於房東,預測A辦租金將持續上揚,惟成長速度將放緩。

資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導

最近發表

比較

輸入您的關鍵字