「地上權住宅」

「地上權住宅」房價打七折 年限到得還屋

台灣房價居高不下,甚至還在緩步成長,市中心房價高,有的民眾轉而購買較便宜的地上權住宅,因無土地產權,且有年限,通常為市價的7~8.5成,地上權住宅雖然不用繳交地價稅,卻要繳交房屋稅及地租,部分地租甚至比地價稅還貴,且貸款成數最高只能7成。

使用權住宅 建商核貸

近年盛行的「地上權住宅」使用類型可分為地上權及使用權兩類,《住展》雜誌研發長何世昌表示,兩者差異在於地上權住宅擁有房屋所有權,可以分割買賣,也能向銀行貸款,現在銀行大多可以承做地上權住宅貸款,但成數較一般住宅低,最高僅能7成,利率稍微略高,若個人信用條件沒問題,通常不會超過2%。

使用權住宅則沒有房屋所有權狀,類似向政府或建商、地主租屋的模式,無法向銀行貸款,只能建商向銀行貸款後,再貸款給民眾,因此利率及成數條件都較一般住宅差,利率通常要2.5~3%,甚至有的利率超過3%,成數不到7成。

收益型產品價格高

目前北台灣地上權住宅的價格大概在市價7~85折間,以市價7折以下的地上權住宅較受歡迎,若折數在市價8折、8.5折,民眾接受度就不高了,不過有的地上權住宅強調收益率或者是強調功能性,如強調租金收益高達2.5%,甚至超過3%,或位於明星學區或市中心,低門檻的總價就能入住,如總價千萬元進入明星學區,這類的地上權住宅房價就比較高。

買地上權住宅要注意未來轉售的規定,如果是購買有房屋權狀的地上權住宅,可以分割買賣,未來轉手不會受到影響,但使用權住宅不能夠分割買賣,未來要轉售,需經過建商同意,購買前要留意買賣契約書內轉手的相關規定。

使用年限差異大 買前須注意

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,地上權住宅由於有年限問題,若購買年限快到的地上權住宅,貸款條件會更差,如之前文山區的地上權國宅「萬寧國宅」,年限到137年,僅剩下不到30年,銀行認為債權擔保風險增大,擔心最後10年沒有人願意接手,貸款年限僅願意給17年,成數也下修到6成,購買前要留意貸款問題。

何世昌指出,不管民眾購買的是地上權住宅還是使用權住宅,坊間大部分建案,業者都透過契約轉嫁的方式,把租稅轉嫁給買方,每年都要繳納房屋稅,也要繳納地租金,地租金金額為公告地價3.5~5%,部分路段的地租金甚至比一般房屋的地價稅還要高,若是購買來投資的民眾,要小心地租金侵蝕你的獲利。

資料來源/Yahoo房地產/編輯部/文/連珠君

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