「價穩量增」

3因素,台北頂級商辦租賃市場「價穩量增」

全球獨立不動產專業顧問公司萊坊(Knight Frank)公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告,調查統計範圍為亞太地區,包含:東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。

根據調查研究,亞太地區經濟復甦的挑戰多,第三季商辦租賃市場表現低於預期。尤其為了馴服通膨壓力,美國升息、美元強升,一方面刺激各地央行跟進,抑制投資擴張,另一方面也引爆亞幣貶值的後遺症。市場的關鍵因素在於對未來經濟前景的回應,如果經濟的不確定延續,將會使租賃需求在未來幾季持續走軟,而供給量持續增加的地區為持續保持「租客市場」的局勢。

整體來看,第三季的平均租金與前季相同,表現持平,結束了連續三季的租金上漲趨勢;但若對照2021年同期,2022年第三季的租金表現仍然是有2.3%的漲幅,其中15個,即半數以上的市場租金表現為持平或上漲。

檢視各城市的租金成長排行(下圖1),以後疫情復甦、年成長以及二面向拆解,23個主要城市中,僅雅加達與台北二城市不論是在疫情復甦或年成長趨勢中分別皆保持在前五名,以台北來看,相較於2019年第四季,2022年第三季的租金上漲了7.4%;年漲5.5%,租金表現強勁而穩定,堪稱市場的資優生。

空置率方面,亞太地區整體的頂級商辦空置率在接連下降三個季度後,於本季上升1.6%,可見多數企業對於疫情後的復甦階段的擴張仍有所保留。城市的個別表現上,以首爾的1.5%表現最佳,台北的2.7%排名第二。而金邊的空置率仍達44%、吉隆坡28%、雅加達27%、馬尼拉21%、孟買20%,上海、深圳、北京、廣州等中國大陸一線城市也高居10~16%。

研究調查23個亞太城市中,有利於承租方議價的「租客市場」於本季稍減至55%,僅首爾、台北、新加坡三地仍為「房東市場」。

未來供給的部分(下圖2),預估在2022至2025年之間亞太地區新增的A級辦公室面積將佔庫存量的18%。如以地區分析,東亞地區未來的新辦公供給面積在中國因疫情持續封鎖的狀況下逆風上揚,達約20%的新增量,為東亞、南亞、東南亞及大洋洲四區之中供給新增最旺盛的一區。而聚焦於亞太地區城市,台北未來3年的新供給量也高達38%,在調查的城市中排名第五,去化壓力會逐漸出現。

針對商用不動產市場在第3季的表現,瑞普萊坊總經理蘇銳強表示,即使台灣在第3季受全球金融市場波動、循環升息等挑戰;但同時世界各國陸續開放邊境,全球跨國商務服務與活動大幅增加。以信義計畫區的頂級商辦為例,在穩定地去化加上有限的供給之下,將持續推升租金漲勢,第3季頂辦的平均租金漲至4,086元,市場十分活躍。

蘇銳強認為,即使全球經濟預測皆趨向保守,但台北市的辦公室租賃市場短期仍將呈現定、平緩的成長,主要有3大利多因素支撐:

(1)台北商辦市場在亞洲地區相對表現穩定,在歷經多次疫情的壓力測試之下,其租金表現皆是穩定成長,甚至更勝2019疫情爆發前。接續未來國門開放,跨國商務交流恢復正軌的激勵下,將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。

(2)企業對於辦公空間的需求仍旺,台北頂級商辦的空置率也探底來到2.7%。不僅是信義計畫區,南港地區的表現同樣亮眼,如2022年年初落成的南港台肥C2新大樓,一上市就幾乎滿租,一屋難求。

(3)展望市場未來新供給,台北未來3年內將新增的38%供給量也顯示投資者看好未來辦公市場發展,除了大家熟知的台北大巨蛋、富邦A25、南山世貿三、京華廣場、台北雙子星等代表性新供給外,大陸建設也於上週公布了大直家樂福改建、信義兒福B1-2、B3-2基地公辦都更兩件指標性辦公室的開發案,預示著接下來台北的辦公市場將會從目前的房東市場會逐漸趨向平衡。

資料來源/MyGoNews蕭又安/綜合報導

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